原标题：绿地被占物业该不该管?换开关、水龙头收费吗? 阳台、楼顶漏水该谁维修?外墙脱落归物业管吗?

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物业到底管些啥你得知道

核心提示：居民认为物业服务不到位，拒缴服务费;物业认为已经尽了责任，居民没有理由拒缴，双方最终闹到法院。

那么自《民法典》颁布后，物业到底管些啥?7月2日，就物业与居民之间存在的法律问题，记者采访了黑龙江司洋律师事务所律师商丽丽。

案起：

居民不缴纳物业费成被告

李某是我市某小区居民，一直以来他对小区物业管理很不满意。

李某说，小区消防通道被改为其他小区居民车辆出入通道，绿化带增设铁栅栏、铁门，造成绿化带严重破坏，他觉得物业服务不到位，所以拒绝缴纳物业管理费。

2022年12月，物业公司在多次催要物业费未果后将李某告到法院，要求李某支付2022年1月开始未缴纳的物业管理费以及滞纳金。

物业公司称，物业一直按照合同履行相关义务，依约实施规范化管理，为居民提供完善的服务。

庭审中，李某没有拿出物业公司管理不到位的有力证据。

法院认为，根据小区业主委员会与物业公司签订的《小区物业管理委托合同书》，李某接受了物业提供的服务，却未支付管理费已构成违约，需支付欠缴的物业管理费，因李某未及时缴费，需要支付滞纳金。

评析：

双方权利义务受合同约束

针对物业与居民之间存在的法律问题，商丽丽律师说，物业公司与居民之间存在服务合同的法律关系。

物业公司应按合同约定，提供符合合同约定标准的管理服务;居民应按合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。

个体居民不能以自己反对或未签字同意物业公司管理为由，拒绝缴纳物业管理费;也不能随意以笼统的物业服务质量差为由，拒绝缴纳物业管理费用;对于确有证据证明物业公司服务存在瑕疵的，应当按照物业公司的违约程度大小减免居民缴费义务。

物业公司是一个以营利为目的的企业，是小区聘请的帮助管理小区事务的企业，物业公司与居民之间是民事合同法律关系，物业公司与居民的权利义务受双方签订的合同约束。

问答：

物业都有哪些管理权限?

“我家房子漏雨物业不管，我们缴纳了物业费，物业到底管些啥?”

记者了解到，日常生活中很多人缴纳了物业费，不知道物业管理权限有哪些?听听商丽丽律师怎么说。

●记者：绿地被占物业该不该管?

商律师：《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的绿地属于业主共有”;《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。

因此，物业负有对小区公共绿地的管理义务，如果小区绿地被侵占，物业应该要求破坏者整改并恢复原样;对于不予恢复的，物业公司可以报请有关执法部门介入解决。

●记者：物业换开关、水龙头该不该收费?

商律师：《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”

开关、水龙头并不属于业主的共有部分，物业并没有无偿为业主进行维修的义务，因此不能要求物业无偿提供服务，物业给业主换开关、水龙头属于增值服务，可以适当收费。

●记者：厨房、卫生间、阳台、楼顶等地方漏水是生活中最为常见的，是不是该由物业出钱维修?

商律师：分3类情况。

1.新建商品房处于质保期内的，一般由建设单位负责维修。

2.属于自用部位或人为破坏、使用不当等原因造成的，一般由使用人自行组织维修。

3.超出质保期、因使用年限较长等自然原因出现的墙面渗水、漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修，新颁布的《民法典》降低了维修资金的使用门槛。

●记者：公共部位、设施出问题归物业管吗?比如外墙脱落。

商律师：《民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。”

外墙脱落等公共部位出现问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映，由其协调建设单位进行维修;保修期外的，可由物业服务企业或业委会申请使用维修资金解决。

律师咨询电话：13936864569

大庆日报社全媒体记者 邹影

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